Intrebari Frecvente

Informatiile continute pe aceasta pagina sunt oferite pentru a raspunde unora dintre intrebarile clientilor cu privire la executie. Precizam ca firma noastra nu se ocupa direct de executie, ci doar de proiectare. In schimb, oferim consulta cu privire la majoritatea problemelor enumerate mai jos.

  1. Doresc sa cumpar teren . Cum pot sti ce potential de construire are ?

  2. Detin un teren pe care se afla afla o constructie veche, necorespunzatoare. Care sunt pasi de urmat pentru a construi cladirea care ma satisface ?

  3. Detin un teren liber. Care sunt pasi de urmat pentru a construi o cladire ?

  4. Cum obtin Certificatul de Urbanism in vederea construirii ?

  5. Ce inseamna Proiect Tehnic (PT) ?

  6. Cum obtin si ce este Autorizatia de Construire ?

  7. Ce este un PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) ?

  8. Ce sunt planurile urbanistice (PUG , PUZ , PUD) ?

  9. Mi se cer prea multe autorizatii si avize , pot sa construiesc fara a avea autorizatie ?

  10. Am Autorizatie de Construire , dar doresc sa construiesc altfel. Pot sa construiesc pe baza vechii autorizatii ?

  11. De ce mi se cer atatea autorizatii si avize ?

  1. Doresc sa cumpar un teren. Cum pot sti ce potential de constructie are?
    Cereti actualului proprietar sa obtina de la primarie Certificatul de Urbanism in vederea vanzarii. Pe acesta veti vedea atat parametrii tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, etc) cat si destinatiile admise (locuinta, birouri, comert,productie etc). Daca acestea nu va satisfac, va sfatuim calduros sa nu cumparati terenul, intrucat sansele de a obtine ulterior conditii mai bune (inaltime mai mare, ocupare mai mare a terenului, alte destinatii, etc) sunt practic inexistente.
  2. Detin un teren pe care se afla o constructie veche, necorespunzatoare. Care sunt pasii de urmat pentru a construi cladirea care ma satisface?
    In primul rand, exista doua cai de urmat:
    – Demolare + Constructie noua Trebuie obtinuta o Autorizatie de Demolare si apoi o Autorizatie de Construire. Fiecare autorizatie se obtine pe baza unui proiect.
    – Extindere Trebuie obtinuta Autorizatia de Extindere. Conditiile legale (avize) cerute de un proiect pentru extindere sunt mai mici decat in cazul unui proiect pentru Autorizatie de Construire. Se cer in schimb anumite expertize.
    Precum se observa usor, a doua varianta este mult mai convenabila, atat ca timp cat si ca pret al proiectarii. De aceea, in marea majoritate a cazurilor se opteaza pentru o extindere a constructiei existente. Pentru aceasta este insa necesar ca o parte din vechea constructie sa fie pastrata, ceea ce poate conduce la solutii curioase.
    Pasii de urmat pentru fiecare operatie (demolare, construire, extindere) sunt asemanatori cu pasii pentru o constructie noua.
  3. Detin un teren liber. Care sunt pasii de urmat pentru a construi o cladire?
    a. Obtineti Certificatul de Urbanism in vederea construirii
    b. Apelati la un proiectant (arhitect autorizat) pentru intocmirea Proiectului Tehnic (PT) care sta la baza dosarului pentru Autorizatia de Construire
    c. Obtineti Autorizatia de Construire
    d. Apelati la un proiectant pentru detalierea Proiectului Tehnic (PT) la faza de Detalii de Executie (DDE)
    e. Pe baza DDE-ului, apelati la un executant (constructor) pentru realizarea constructiei.
  4. Cum obtin si ce este Certificatul de Urbanism in vederea construirii?
    Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) se obtine de la primarie, directia de urbanism. CU contine “regulile” pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza. Mai exact, CU stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc) destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert, etc) precum si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc). Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul.
    In mod curent, obtinerea Certificatului de Urbanism este o procedura simpla, ce poate fi urmata de proprietarul terenului.
    Uneori, in anumite zone, este necesara intocmirea in prealabil a unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), care complica aceasta procedura si face necesara participarea unui proiectant (arhitect urbanist).
  5. Ce inseamna un Proiect Tehnic (PT)?
    Proiectul Tehnic (PT) este piesa principala din dosarul depus pentru obtinerea Autorizatiei de Construire. PT-ul se realizeaza urmand specificatiile din Certificatul de Urbanism.
    Pentru realizarea PT-ului, proprietarul (sau investitorul) trebuie sa apeleze la un proiectant (arhitect autorizat). Arhitectul autorizat realizeaza proiectul impreuna cu un inginer de rezistenta autorizat (“structuristul”) si cu unul sau mai multi ingineri instalatori autorizati (sunt trei proiecte de instalatii: electrice, sanitare si termo-ventilare).
    Proiectul trebuie sa fie stampilat de un numar de “verificatori” stabiliti prin lege: verificatorul de arhitectura (arhitect), verificatorul de rezistenta (inginer constructor) si verificatorul de pompieri. Acestia nu pot fi si autori ai proiectului (verificatorii sunt profesionisti aparte, numarul lor fiind extrem de limitat). Proiectantii sunt cei care obtin aceste stampile de la verificatori.
    Proiectul trebuie sa obtina de asemenea un numar de avize, mentionate prin Certificatul de Urbanism (apa, canalizare, mediu, pompieri, etc). In general, tot proiectantul este cel care se ocupa si de obtinerea acestor avize, desi legea prevede ca aceasta obligatie cade in sarcina proprietarului.
  6. Cum obtin si ce este Autorizatia de Construire?
    Autorizatia de Construire este actul absolut necesar pentru inceperea oricarei lucrari de constructii.
    Autorizatia de Construire se obtine de la primaria de sector, directia de urbanism. Fiecare primarie stabileste continutul dosarului depus pentru obtinerea autorizatiei. Piesa cea mai imprtanta la dosar este Proiectul Tehnic (PT) pe care il intocmeste proiectantul. Acest proiect trebuie sa aiba un numar de avize, mentionate pe Certificatul de Urbanism pe baza caruia s-a intocmit proiectul.
  7. Ce este un PUD (Plan Urbanistic de Detaliu)?
    PUD-ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr-o anumita zona. Intre altele, este vorba de inaltimea maxima, procentul din teren ocupat de constructie, relatiile cu celelalte cladiri din zona, destinatie (locuinte, birouri, comert, industrie, etc).
    PUD-ul este documentul consultat de comisia de la primarie in cazul unei cereri de Certificat de Urbanism sau Autorizatie de Construire. In Bucuresti exista zone care nu sunt reglementate printr-un PUD, iar atunci cand cineva cere o Autorizatie de Construire in zonele respective este nevoit mai intai sa realizeze acest PUD. Beneficiarul trebuie sa apeleze la un arhitect urbanist cu experienta, care poate comunica in termeni profesionali cu membrii comisiei de urbanism in vederea stabilirii parametrilor tehnici in limitele agreate de comisie, pe baza normelor stabilite la scara orasului pentru zona respectiva (prin PUG si PUZ).
    Odata realizat si aprobat un PUD, acesta devine parte a normelor primariei, cu aplicare asupra tuturor cererilor ulterioare de autorizatii in zona reglementata.
  8. Ce sunt planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD)?
    In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de “norme” numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata).
    Teoretic, intocmirea acestor norme intra in atributiile primariilor, dar in 1990 nu existau decat planuri inoperabile (planuri comuniste de sistematizare fortata). Intrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si bani, lucrurile s-au facut din mers, pentru zonele in care se cereau Autorizatii de Construire. Investitorii care doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism (PUD-uri sau PUZ-uri).
    PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. Pentru Bucuresti, intocmirea PUG-ului a necesitat munca unor colective numeroase, timp de peste 10 ani, in domenii foarte variate (demografic, trafic, economic, istoric, etc). PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. PUG-ul Bucurestiului este publicat pe site-ul primariei (www.pmb.ro). In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele.
    PUZ-ul stabileste norme mai detaliate decat PUG-ul, pentru o anumita zona a orasului. In Bucuresti, in prezent intreaga zona centrala, precum si zonele cu potential imobiliar sunt “acoperite” de PUZ-uri. PUZ-ul este si el un proiect complex, scump, care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.
    PUD-ul stabileste norme la nivelul unei strazi, unei piete sau a unui grup de terenuri si este documentul care specifica parametrii in care se poate construi. PUD-ul este documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire. Daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG si PUZ.
  9. Mi se cer prea multe autorizatii si avize. Pot sa construiesc fara a avea autorizatie?
    Nu demarati lucrari de constructie fara a avea Autorizatie de Construire. Legea prevede amenzi foarte mari si demolarea lucrarilor neautorizate. In arhiva primariei se pastreaza toate proiectele autorizate si se verifica foarte usor existenta autorizatiei si continutul proiectului autorizat.
    Este adevarat ca au existat cazuri de constructii neautorizate in anii 90, in conditiile lipsei legislatiei sau a neaplicarii ei. Astazi aceste lucruri nu mai sunt posibile. Mai mult, multe din constructiile neautorizate, autorizate abuziv (fara respectarea normelor) sau cu modificari fata de proiectul autorizat sunt rand pe rand demolate.
    Nu este realist sa sperati ca “n-o sa ma prinda”. O constructie nu se poate ascunde si va fi observata de inspectorii primariei in cateva saptamani.
  10. Am Autorizatie de Construire, dar doresc sa construiesc altfel. Pot sa construiesc pe baza vechii autorizatii?
    Nu. Pe Autorizatia de Construire se mentioneaza ca proiectul autorizat nu poate fi modificat. Daca doriti schimbarea proiectului, trebuie obtinuta o noua Autorizatie de Construire.
  11. De ce mi se cer atatea autorizatii si avize?
    Oamenii isi desfasoara activitatea zilnica fie in interiorul constructiilor, fie in preajma lor. Ganditi-va in cate constructii ati intrat numai in decursul ultimei luni si ganditi-va daca nu considerati ca oricare din aceste constructii ar trebui sa respecte niste norme minime de securitate, igiena, confort, etc.
    Autorizatiile si avizele sunt singura modalitate prin care primaria poate controla respectarea normelor, pe baza proiectelor prezentate.